Comprar um imóvel não é tarefa fácil, mas você sabia que pode contar com a consultoria de profissionais de arquitetura e engenharia?

Verificar a situação legal, ambiental, urbanística e fática de um imóvel – antes de ser adquirida -, terreno ou uma área para ser edificada, é mais que necessária para evitar surpresas com eventuais custos adicionais e até mesmo sérios prejuízos.

Os profissionais Engenheiro Civil e Arquiteto e Urbanista são os técnicos com formação específica na área de construção civil e urbanismo, com condições de auxiliar o cliente de diversas maneiras, como:

– interpretação e conhecimento da legislação que disciplina o uso do solo quanto ao Plano Diretor (usos e índices de construção permitidos);
–  verificação das características da construção – se o prédio já é existente – (estabilidade da construção, materiais empregados, danos por falta de conservação de elementos estruturais e de revestimento);
– verificar a infraestrutura existente na via pública (iluminação pública, pavimentação, rede de abastecimento de água, arborização urbana, coleta e tratamento de esgoto, rede de energia);
– identificação dos condicionantes ambientais presentes na área e imediações (fauna e flora, recursos hídricos e características do solo).

Além disso, recomenda-se uma análise cuidadosa da documentação através da leitura atenta da Matrícula do Registro de Imóveis, identificando a correta cadeia dominial (proprietários), pois, por incrível que pareça alguns herdeiros oferecem terrenos ainda em nome dos pais ou avós, sem que tenha sido feito o competente inventário e a transmissão do domínio. A atenção é necessária também para outros pontos como:

– o endereço e a descrição do terreno para a correta localização;
– a comparação da averbação de área construída conferindo com a existente no local e a anotada no Cadastro Imobiliário das Prefeituras.

Lembre-se: qualquer diferença existente na área construída, para mais ou para menos, necessitará de encaminhamento de processo para regularização e implicará em perda de tempo e desperdício de dinheiro.

Após as fases iniciais, com a devida identificação do imóvel, é necessário verificar se até mesmo o bairro onde está inserido, possui características referentes à Cultura e Patrimônio Histórico e Natural. Este fato deverá ser considerado como orientador para realização de qualquer intervenção pretendida.

Na cidade de Novo Hamburgo, por exemplo, temos o Bairro de Hamburgo Velho tombado pelo Instituto de Patrimônio Histórico Nacional – IPHAN, o Corredor de Hamburgo Velho, com tombamento provisório realizado pelo Instituto de Patrimônio Histórico Estadual – IPHAE, e vários exemplares edificados avulsos ou em grupo, localizados em outros endereços e protegidos pelo Município como de interesse cultural.

Para intervenções em prédios, considerados significativos para o Patrimônio, requer-se assessoria especializada, pois o conhecimento do nível de proteção da edificação (total interna e externa, formal, volumetria, elementos construtivos, adornos, cores permitidas), será determinante para elaboração dos novos projetos, usufruindo desta característica, protegendo e valorizando o patrimônio com novos usos.

Outro aspecto de grande importância e que requer conhecimento específicos é a questão ambiental, pois é necessário fazer a prévia identificação de condicionantes de impactos positivos e negativos presentes na área de interesse, como exemplo: situação geográfica quanto a presença de Área de Proteção Ambiental – APA, afastamentos mínimos da construção em relação a presença de cursos d’água e nascentes, topografia com desnível acentuado exigindo obras de contenção em relação aos vizinhos e via pública, tipo de solo passível de erosão ou contaminado com material tóxico, em decorrência de uso anterior (aterro com resíduos da indústria calçadista), presença de vegetação de grande porte e/ou protegida por suas características paisagísticas e as relacionadas como imunes as corte (Jerivás, Figueiras, Butiazeiros, Araucárias).

Não podendo esquecer também, da ocorrência de fauna silvestre e área usada para nidificação (quero-queros, corujas buraqueiras, qualquer ninho com ovos em árvores ou solo), que vão requerer aguardar o devido tempo para os ovos eclodirem e os filhotes deixarem os ninhos e até mesmo a colocação abrigos ou de locais específicos para atrair pássaros.

Todos esses elementos condicionam o uso e ocupação, com seus pontos determinantes sendo apontados para o processo de Aprovação e Licenciamento dos projetos e para o Licenciamento Ambiental, e devem ser considerados como parte das características na valoração do imóvel a ser adquirido.

Como exemplos diferenciados podemos citar casos como:

(a) obras que ficaram paradas pelo fato de ter sido identificado ninhos com ovos, até o momento adequado para a desocupação dos ninhos;
(b) obras que tiveram projetados locais específicos para abrigar e atrair pássaros nativos que foram desalojados pelo fato do corte da vegetação;
(c) aquisição de pavilhão industrial em tempo seco que aparentava ser um bom negócio até a primeira grande chuva em que o Arroio Luiz Rau transbordou e inundou a nova indústria;
(d) a aquisição de terreno em zona valorizada para incorporação e que continha aterro com resíduos de couro;
(e) outro terreno em zona valorizada com aterro de couro com camada tão espessa que se transformou em terreno abaixo do nível da rua;
(f) aquisição de terrenos em zona de incorporação com construções históricas que não foram preservadas por divergência de interpretação entre o empreendedor, o Município e o IPHAN/ IPHAE gerando multas altíssimas e embargos pelo Ministério Público.

Mas lembre-se, essa atividade deve ser exercida com muita responsabilidade e profundidade, pois todo parecer técnico é de responsabilidade do profissional e gera o direito de enfrentar processos indenizatórios, por deficiência na assessoria prestada.

Texto:
Arquiteta e Urbanista: Rejane Dreher
Engenheiro Civil: Luiz Alberto Modesti

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